宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
売却への条件の整理や依頼する不動産会社が決まったら、
媒介（仲介）契約書を取り交わしましょう。
これは、売主と不動産会社で打ち合わせし、
取り決めを書面にしたものです。
依頼内容の最終確認の意味でもしっかりと確認して締結しましょう。
この媒介契約書に3種類の形態がありますので、
自分のスタイルに合った契約を検討していきましょう。
１．専属専任
２．専任
３．一般
たくさんの会社に依頼したほうが早く売れそうなので
「一般媒介」が良いと思いがちですが、
必ずしもそうではありません。
「専属専任及」び「専任契約」は、
不動産会社へ業務上の義務が厳しく設定されているため、
より積極的に、責任感を持って販売活動に取り組むことが多いのです。
具体的には、
報告義務と不動産流通機構（レインズ）への
登録が義務付けられている点と
信頼できる会社１社を窓口にすることにより、
他業者との調整や報告体系が一本化し、
やりとりの煩わしさもありません。
ただ、残念ながら義務である「報告」と、
「インターネットへの登録」を行わない業者さんも存在します。
悪質なものは、ネットへ登録した後、
「登録証明書を」発行しますが、
その後すぐに取り下げるところもあるようです。
また、別でもお話しますが、
仲介業の場合、売主と買主の両方から手数料をもらおうとする
「両手取引」を目指している会社が大多数であり、
他の不動産会社へは情報を出さないところもあります。
「少しでも早く、少しでも高く売りたい」
売主さんの気持ちを完全に無視し、
自分たちの利益のみを追求する行為が
残念ながら日常茶飯事で行われているのです。
私は独立する際、
基本的にこの両方（売手と買手のお客様）から
手数料をもらうことを放棄し、
どちらかの代理として片方からだけ
手数料をもらうことを続けています。
高く売りたい売主さまと、
少しでも安く購入したい買主さまは
残念ながら完全に利益が相反します。
もし弊社の取り組みが気になられましたら、
弊社の方針もご覧くださいますと幸いです。
さて、話がそれましたが、
媒介契約の内容や方法などは他のサイトでも
大変詳しく載っていますので、ある程度でとどめまして、
私共の考えと具体的にはどうしているかということをお話します。
当社では、基本的に「専任媒介契約」での
ご依頼のみを受け付けております。
「専属専任契約」を強くすすめる
業者さんもいるようですが、
売主さん自身が知人の買主を見つけたときでも
必ず業者を通さないといけないというのは、ちょっと理解に苦しみます。
もちろん、双方のご希望で
契約業務に入ることはありますが、
ご親戚やご家族間での売買の中で、
かならずしも業者が入る必要があるとは思えません。
そういったケースでは、
仲介手数料よりも割安にした具体的なアドバイス（コンサルティング料及び書類作成費）で
対応するケースも多々あります。
要は「安心・安全」な取引が大前提なのですから、
すでにまとまっているお話であり、
内容の調整や交渉の必要もない契約は、
状況を見て判断しています。
また、先ほどお話したように、
当社では買主を直接探す業務を行いません。
では、どうするの？
となりますが、
県内数100社の優良な不動産業者さまに
ネットワークを作っています。
そのため、私共は完全に売主様の代理として、
営業活動に全力を傾けることが可能です。
もちろん、買い手さんを探してもらう協力業者さまは
手数料が半分になりますが、そこが弊社の強みです。
具体的には、
物件の事前調査や行政との協議、契約書の
作成から引渡の段取りまでの
内容をすべて当社で行います。
そのため、買い手業者様としては大変楽に、
もちろん安全な内容で契約締結が可能なので、
非常に進行もスムーズで双方に喜んでいただいています。
また、売りやすくするための
「物件価値の向上」にも力を入れています。
商品化され、買い手様の不安を取り除いてある物件は、
ご紹介やご提案もしやすいのです。
どうやって商品化していくかについては
また別で触れていきたいと思います。
ちなみに、
媒介の契約期間は、専任・専属専任で3ヶ月、
一般で6ヶ月毎の「更新」です。
ほったらかしにしている方もおられますが、
「自動更新」ではありません。
あらためて媒介の契約書を締結し直すか、
これまでの販売活動を見極めて、
他社に相談していく方法もありますのでご確認ください。
最後までご覧いただき誠にありがとうございます。
このブログやHPに行きついた方は、
少なからずお困りごとやご相談先を
探されている方もいらっしゃるかと思います。
不動産業界の中の人間ではありますが、
損得勘定無しでご相談に対応しておりますので、
お気軽にご連絡ください。
本日も、いい一日となりますように。
