宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
高額な不動産売買をする場合、
ほとんどの方が、銀行等から融資を受けて
物件を購入します。
よって、売買契約には
「融資特約」というものが付される
ケースが必然的に多くなります。
融資特約（通称：ローン特約）とは、
不動産を購入する契約を結んだ後、
銀行へ正式な融資申し込みを行いますが、
残念ながら、銀行など金融機関の
最終承認が得られずに
ローンが組めなかったときは
「売買契約を契約解除できる」
というものです。
この場合、
契約解除（契約は白紙！）となるため、
当然、買主が契約締結時に支払った手付金や
仲介手数料は全て返還され、
契約前の状態に戻すことになります。
ローンが組めなかった買主を保護するための、
非常に強力で頼もしい買主保護の制度ですね。
融資特約には、以下の種類が挙げられます。
解除条件型
融資が得られない場合に自動的に契約解除となる
解除権留保型
融資が得られない場合、買主の申し出に基づき契約解除となる
ただし、
この特約の内容をしっかりと把握していないと
トラブルの原因になることもあります。
重要なのは、
どのような事情が発生した場合に、
誰が、いつまでに、白紙解約ができるのかという点です。
融資特約を読んだだけでは、
解除条件型か解除権留保型かが不明な場合も
あるかとは思います。
自身だけの認識で判断せず、
売主との認識にズレが無いように必ず確認しましょう。
融資利用の特約で確認すべき主な事項は４つです。
① 融資申込金融機関
② 融資金額、金利、借入期間
③ 融資が承認されるまでの期間
④ 融資が承認されなかった場合の対応策
上記の項目の記載をしていない場合、
買主の希望の金融機関や条件で
審査が通らなかったとしても契約解除にならない場合があります。
その点について、
当事者間で疑義が生じないように、
明確に定めておく必要があります。
また、「ローン特約」と銘打たれていたとしても、
売主の判断によってしか
契約の解除が認められないような規定に
なっていることもあります。
十分に内容を理解した上で、
契約を締結していきましょう。
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