宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
今回は
建物本体の性能に対する
「不安」をみていきます。
・建物に不具合はないだろうか？
・あった場合はどんな不具合があっただろうか？
・その時はどのように修理したのだろうか？
・地震やシロアリは大丈夫だろうか？
・水回りなどの設備の状態はどうだろう？
・建物や設備の保証はあるだろうか
・どこの会社で建てたのだろうか？
・あと何年持つだろう。。。
どんどん出てきますね。
より具体的に購入を検討するにあたっては、
「夢のマイホーム」
「快適で理想な生活」
といったポジティブな感情より
「不安の解消」が
優先されるのは当然です。
では、
建物本体の性能で
重要な項目は何かを考えてみると
やはり建物の
「強度」
ではないでしょうか。
現行の建築基準法に則って、
ある程度の地震に耐えうる構造を有しているか？
という点です。
よく
「耐震」という言葉を使いますね。
付帯する水廻りなどの設備や
その他の点ももちろん重要ですが、
そもそもの建物自体が基準を満たしているかが
大変重要なことだと思います。
それでは、
「建築基準法」とはどういったものでしょうか？
現行の建築基準法は
昭和５６年６月１日に施行されました。
その後、少しずつ安全基準などが追加整備され
現在に至っています。
詳しく知りたい方は、国交省のHPをご参照ください。
基準法の経緯や耐震などについては
P14くらいから記載があります。
本題に戻しますが
昭和56年以降に建築されたものが
全てOKかというとそうでは有りません。
また、昭和56年以前の建物は、
全て基準を満たしていないのかというと
これもそうでは無いのです。
では、
どう判断するかと言うと以下の２つになります。
・耐震診断を行う
・住宅ローン控除が利用可能な築年数かどうか。
１つ目は
建築士事務所などを通じて
「耐震診断」を行います。
宮崎の場合、
昭和56年以前の建物であれば、
行政からの補助も活用できるため、
診断費用はほぼ無料です。
築古でも現行の基準法より強固に
建築されている物件もありますので、
一概には言えませんが、
やはり一般木造の場合、
「耐震基準不適合」
が圧倒的に多い結果となります。
その際は、
「耐震適合のための強化施工」
を検討しましょう。
この施工費用も補助がありますが
全額ではなかったり、
期間限定だったりしますので
行政等に確認しましょう。
２番目は
「住宅ローン控除」が
利用可能かどうかから見極めます。
住宅ローン控除の詳細については
別の機会に述べますが、
この低金利の時代には、
現預金を持っている方でも
住宅ローンを借りて
控除を受けたほうが断然得になります。
では、
控除対象の既存物件の条件をみると
・木造・軽量鉄骨造は築20年未満
・RC（鉄筋）などは築25年未満、
となっています。
昭和56年以降の建物であっても
この控除の基準を満たしているか、
「耐震診断による基準適合書」がないと
「ローン控除」が使えません。
築20年未満でしたら、
追加されている耐震の安全基準なども
クリアされており、一応は安全だと言えるでしょう。
よって、
「現行の耐震基準に適合しているか？」
といった建物への不安については、
・建物構造はなにか？
・築年数は何年か？
・耐震診断などの経緯はあるか？
といった内容を
最初の判定基準として調べてみましょう。
次回は、
この基準から外れている場合などの
対処方法などをもう少し掘り下げていきす。
よかったらご覧ください。
最後までご覧いただき誠にありがとうございます。
このブログやHPに行きついた方は、
少なからずお困りごとやご相談先を
探されている方もいらっしゃるかと思います。
不動産業界の中の人間ではありますが、
損得勘定無しでご相談に対応しておりますので、
お気軽にご連絡ください。
本日も、いい一日となりますように。
