宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
前回に引き続き、
土地購入時の
「不安」
を掘り下げて検証してみます。
今回は、
一番トラブルが多く注意が必要な
土地の面積と境界について見ていきましょう。
これまで宮崎の田舎では
隣地との境界があいまいでも
いわゆる
「てげてげ」
でやってこれた部分もありました。
しかし、
土地の面積相違と
隣地境界の相違によるトラブルは多く、
裁判例も多岐にわたります。
購入する際はしっかり確認して
トラブルを未然に防ぎましょう。
私は不動産の性質上、
「土地の地積の確定と境界の明示」は
売主の義務だと思っています。
実際、取引を統括する国土交通省でも
そのような見解や指導が多いようです。
なぜなら、
土地の面積によって、
「価格」が設定され、
どのような土地の形か？によって
新築のプランが検討されるからです。
もっと簡単に言うと、
資料上では
５０坪の整形地で、道路は南側の市道に接する
土地を購入したとします。
ただ、
実際に実測をして調査してみると、
４０坪しかなく、予想外に変形した土地であり、
道路は私道だった。。。
なんてとんでもないことがあり得るのです。
これは、販売者である「売主」と
不動産業者が入っていれば
「仲介会社」の責任です。
「店頭で売っていた商品」と
「販売した商品」が
違うと
「売主と業者の過失」になります。
ただ、
実際は売主本人も知らないケースが多く、
我々の調査により
事実が判明すると、大変驚かれることも多くあります。
上記はあまりにも考えがたいケースですが、
地積と境界の相違はかなり多いのが現状です。
前置きが長くなりましたが、
トラブルを防止するための
測量（実測）についてみていきましょう。
まずは現存する
最新の測量図を調査します。
現在は国土調査が進んでおり、
行政の負担で、各エリアの測量を行っています。
検討中の土地が
比較的新しい時期にこの
国土調査が行われていて
測量図と、現地の境界標がしっかり整っている場合は
そこまで心配することはないでしょう。
また、
土地区画整理地等の場合も
データが残っている場合が多く、
現地と照合して問題ないかをみていきます。
特に問題になるのは、
・測量図自体がとても古い
・そもそも登記測量図がない
・現地境界標もない
・隣地の測量図や公図も古い
といったエリアです。
この場合の多くは、あらたに
境界確定測量が必要になります。
境界を確定し地積（面積）を測る作業を
国家資格である土地家屋調査士に業務を依頼します。
調査士は周辺の隣接の方や行政と協議をし、
全ての方と境界場所を立ち会い、
全員が同意して初めて測量図が作成できます。
これは、とても大変な作業であり、
隣地が貸家であったり、
空家で所有者が不明であったりすると
調査業務に大変時間を要します。
また、
特に代々、境界で揉めていたり
お互いが不仲であったりすると
同意が不調に終わり、スムーズに取引が進まなくなります。
検討している土地で測量をすると
こういったこともわかるため、
購入自体の検討にも役に立ちます。
よって、我々は
売主様の同意が得られれば
売出しが決定した時点で、実測を依頼します。
実測がスムーズに完了すれば、
物件紹介の時点で
境界や面積が確定しており、
お互いに安心して契約に望むことが出来ます。
契約が先行して、
その後に実測になった場合については、
契約書の中での取り決めが重要になってきます。
・どちらの費用負担で実測を依頼するのか
・境界立会が不調になり、引き渡しができなかったらどうするか
・登記簿の面積と違っていたらどうするか
このような形で、予測が付きそうな問題点については、
しっかりと詳細を決め合意しておきます。
境界については、色々とトラブルが多いので
また事例などは詳しく書きたいと思います。
話を戻しますが、
購入者の不安にたいして
事前に色々と考えられる内容については
準備が可能です。
予め、担当者さんとしっかり相談しながら
不安を解消するための材料を
整えていきたいものです。
次回は、建物自体の「不安」をみていきたいと思います。
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