宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
「中古物件でも住宅ローン控除は使えるの？」
これから、
一戸建てなどの中古物件の購入を
考えている方は、疑問を感じることも
あるでしょう。
もちろん条件を満たせば、
中古物件（戸建・マンション）の取得、
耐震リフォームなどのローンを組む際には
利用できます。
ただし、中古物件な特有の適用制度があります。
十分な確認と、他の控除との併用時の
注意点についてみていきましょう。
そもそも
【住宅ローン控除】とは
どういう制度でしょうか？
正式には
【住宅借入金等特別控除】といいます。
個人が住宅ローンを利用して
居住用の住宅を取得したり、
増改築をした場合に、所得税や住民税が
控除される制度です。
この制度を利用すると、
年末時点のローン残高の１％が
購入した年以降10年間（条件により13年）
所得税が控除されます。
生命保険の年末調整と同じ感覚ですが、
生命保険であれば
経験のある方も多いのではないでしょうか？
購入の初年度は確定申告が必要ですが、
2年目以降は勤務先の会社に書類提出を
することで、自動で適用となります。
令和4年以降の詳細は
まだ確定していません。
この制度は、年度や期間によって
結構変更がありますので、
利用する際は、国税庁のサイトなどで
しっかり確認を取りましょう。
国税庁のサイトで確認していただくとわかりますが、
中古物件の場合、特有の適用要件があります。
・建物構造による築年数を満たしている
【木造・軽量鉄骨造は20年以内・RCなどは25年以内】
・耐震適合証明書等の建物の評価書類が添付されている
・購入後、耐震リフォームを行う前提で取得し
事前に申請等を行っている
大きくは、上記の3つです。
新築・中古の共通要件
１．原則、取得荷から６ヶ月以内に入居し、
その年の12月31日まで入居が続いていること
２．取得時の年収が3,000万円以下
３．取得住宅の床面積が50㎡以上で、
その半分以上が居住用であること
４．ローン期間が10年以上
５．取得前の住宅等で、譲渡に関する
控除特例をうけていないこと
６．親族間、近親者の取引ではないこと
７．贈与取得ではないこと
こちらも、詳しくは国税庁のサイトでご確認ください。
実際の取引では、５の特例控除を受けていないこと
という項目は特に注意が必要です。
たとえば、
これまで住んでいたマイホームを売って、
今回あらたに購入した場合なのです。
売ったマイホームで利益が出る際には、
譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度があります。
こちらを利用していると、
新たに購入した物件のローン控除は
併用できないことになります。
どちらの特例を利用したほうが
得になるのかは、非常に重要な
検討項目になりますので、
しっかり考慮しましょう。
中古物件特有の要件とは？
上記の７つの共通要件に加え、
中古物件は以下の2つの要件を
満たす必要があります。
１．建築後、使用されていた住宅等であること
２．築20年以下であること
（マンションなどの耐火建物は25年以下）
ただし、築年数が越えているからといって
諦めてはいけません。
築年数経過の物件に対する以下の保全措置もあります。
３．直近２年以内に、現行の耐震基準を満たすと証明された住宅
例：耐震適合証明書、既存住宅瑕疵保険適用など
４．住宅の取得日までに事前に耐震改修工事を行う申請を行い、
取得日から６ヶ月以内に耐震適合の施工を行う
ここが、売主・買主双方にとっても
とても重要なポイントとなります。
売主にとっては大きな付加価値となりますし、
買主にとっては、建物の安心と金銭的なメリットが
大変多いのです。
もし、中古物件取得に際し、
不動産仲介の会社が入っている場合に
この説明がない場合は注意が必要です。
担当者が、説明し忘れている可能性や
そもそも理解していない場合も大変多いのです。
この事実を説明しなかったために、
買主の金銭的なメリットを阻害したということで
紛争になった例も大変多く出ています。
細かいところまで、厳密に覚える必要はありませんが、
購入者側、所有者側もある程度の知識を
持って置かれても損はないと思います。
弊社は、
この耐震適合をとても重要なポイント
と捉えて、経験とノウハウを蓄積してきました。
次回は下記のような
具体的な事例をふまえて
お話できたらと思います。
どうやって不安の解消になったのか？
どれくらいの経済的効果があるのか？
よかったら御覧ください。
最後までご覧いただき誠にありがとうございます。
このブログやHPに行きついた方は、
少なからずお困りごとやご相談先を
探されている方もいらっしゃるかと思います。
不動産業界の中の人間ではありますが、
損得勘定無しでご相談に対応しておりますので、
お気軽にご連絡ください。
本日も、いい一日となりますように。
