宮崎市の不動産売買専門の会社、㈱クリアルティの横田です。
皆様の不動産売買の疑問に少しでも、参考になれば幸いです。
前回は、購入物件の特例である
現在の住宅ローン控除の
概要を少し記載しました。
この制度は、頻繁に変更があるため、
常に最新の内容を確認しながら、
検討する必要があります。
令和４年度も
まだまだこれから確定していく
部分が見込まれています。
予想では、
残債の１％控除からは
少し減額となりそうです。
ただ、長期間に渡っての経済的な
メリットはとても大きいものがあります。
最新情報を常に使用できるサイトで
確認しておきましょう。
国土交通省サイト
さて、実務上では
この「ローン控除」においても
気をつけなければならないポイントがあります。
それは、住み替えの場合です。
ローン控除を利用する前提なので、
もちろん次の家は【購入】のはずです。
それでは、現在の住まいは
どういう形態【賃貸・持家・実家】でしょうか？
賃貸物件や実家などの場合は
問題有りませんが、
持家であった場合は注意が必要です。
どこがポイントかと言うと
【譲渡所得税】です。
今の家を売って、
次の家を購入する際、
売ったときに
【利益が出ているかどうか？】
という点です。
譲渡所得税とは？
よく勘違いしている方がいますが、
譲渡所得税は、
「利益が出ている場合にだけ」
課せられる仕組みになっています。
譲渡所得税の計算式は以下になります。
（売却額＋諸経費）ー（取得費＋取得経費）
と、ここまでお話すると
「じゃあ、大丈夫。
だって、当時の購入価格は5,000万円で、
今回の売却額は3,000万円だから、
2,000万円の損ってことよね？」
と言われます。
ここからが注意が必要なのですが、
【取得費】の取り扱いです。
取得費とは、
買ったときの価格と経費ですが、
その買ったときの価格については
【土地】と【建物】に
分けて計算するのが基本です。
土地については
購入額の全額が取得費として認められます。
土地は消費しないので、
減価償却や諸費税という
概念が有りませんからね。
ただ、建物については
購入額から減価償却費
（取得から売却時までの間に経年劣化した価値）を
控除した価額を用います。
建物の取得費の計算式は以下で求めます。
建物取得費 ＝ 建物購入価額 － 減価償却費相当額
減価償却費は以下の計算式で算出します。
減価償却費 ＝ 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
取得費で主な費用となるのは、
売却した不動産の購入代金です。
また、
購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、
購入時に納めた税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、
司法書士に支払った登記手数料なども取得費に含めることができます。
なので、木造等で築30年以上の場合、
ほとんど建物の価値が残っていません。
よって土地の購入費用とその経費しか
認められないことになります。
前述の例で計算してみます。
当時の取得費が5,000万円として
内訳は、以下とします。
土地：1,500万円
建物：3,500万円
経費：200万円
建物の価値がほぼ無いと考えると、
土地と経費の1,700万円ほどしか
取得費と認められないこととなります。
今回の売却額が3,000万円であれば、
単純計算では、
3,000 ー 1,700 ＝ 1,300万円の利益
となります。
長くなりましたので、次回に続きます。
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